Tienduizenden nieuwe huizen dienen er richting 2050 te verrijzen in Twente. Een streven dat even ambitieus als amper voor te stellen lijkt. Hoe pakken ‘onze’ woningcorporaties hun rol de komende jaren, zodat Tukkers betaalbaar kunnen huren?

Martijn Rink is niet alleen directeur-bestuurder van Domijn, hij is ook voorzitter van WoON Twente, de vereniging waar alle veertien Twentse woningcorporaties onder vallen.

Ook Rink weet dat er weinig dossiers zijn die zoveel hoofdbrekens opleveren. Er moeten zeker in Twente heel veel huizen bij, maar er zijn ook heel veel problemen die de ‘bouwdrift’ heel lastig maken. „Stikstof, het bomvolle stroomnet, hoge kosten, een gebrek aan locaties, aan bouwvakkers”, somt Rink op. Zijn conclusie daarbij: „Ja, alles moet uit de kast worden gehaald, anders gaan we de aantallen niet realiseren.”

Toch wil Rink ervoor waken om negatief over te komen, vertelt hij vanuit een hippe ruimte in het pand van Domijn in de Performance Factory. Ook Rink hoort het gemopper op Den Haag. Soms terecht, meent hij, maar niet altijd. „Over Hugo de Jonge bijvoorbeeld is het nodige gezegd, maar hij heeft het wel voor elkaar gekregen dat wonen heel hoog op de agenda staat. En dat de flow op gang is gekomen.”

En over diens opvolger Mona Keijzer: „Ze maakt, hoe lastig het woondossier ook is, wel scherpe keuzes. Denk aan de snellere afhandeling van bezwaarprocedures waar ze op heeft doorgepakt. En ze is heel veel aanwezig, wat belangrijk is in dit dossier.”

30-40-30-regel

Maar terug naar de aantallen. Over een kwart eeuw moeten er zo’n zestigduizend woningen extra staan in Twente. Hoe dan? En hoe zorgen de corporaties dat ze ook meebepalen in de te volgen koers? „Het gaat vast af en toe hoofdbrekens opleveren, maar het begint ermee dat je als corporatie levert en laat zien dat het menens is. Door de 30-40-30-regel (30 procent sociale huur, 40 procent middeldure woningen en 30 procent dure woningen, red) zijn wij een soort startmotor en zitten we per definitie aan tafel. En dat willen we ook.”

Rink ervaart dat corporaties meer dan eerder een aanjagerrol vervullen om bouwprojecten vlot te trekken. „Beleggers moeten 70 procent verkopen voor ze beginnen met bouwen. Als ze dat niet lukt, dan kloppen ze vaker bij ons aan of we een deel sociale huur kunnen afnemen. Waar we vroeger als commerciële bouwers en corporaties meer met de ruggen naar elkaar toe stonden slaan we nu vaker de handen ineen.”

Binnenste ring

Toch neemt dat niet weg dat de rol van woningcorporaties de afgelopen jaren sterk veranderde. Waar ze eerder veel zelfregie voerden en in grote mate bepaalden wat er gebeurde, maakten vooral de door de VVD geleide kabinetten hun speelruimte beperkter. Bijvoorbeeld door verhuurderheffing, striktere regelgeving en meer gemeentelijke regie.

Rink weet ook dat de wereld voor corporaties een andere is dan die van eerder. „Maar ik merk dat we in Overijssel een belangrijke partner zijn. ‘We zitten in de binnenste ring’, vatte een collega het deze week mooi samen. Iedereen is zich bewust van het feit dat we elkaar nodig hebben om de ambities in Twente waar te maken, anders gaat het gewoon niet lukken.”

‘Best bescheiden’

Wat de corporaties beter kunnen doen? Rink denkt even na. „De conclusie is volgens mij dat we goed bezig zijn in Twente, ook als corporaties. We zien er overal locaties bijkomen. Maar daarin zijn we best bescheiden, ook in onze rol. De markt zit weer op corporaties te wachten, op onze voortrekkersrol. We mogen dat meer benoemen, vind ik. Ook al geeft dat verantwoordelijkheid waardoor je moet leveren.”

Leveren kan volgens Rink als de corporaties de vier belangrijke pijlers goed in balans houden: nieuwbouw, verduurzaming, groot onderhoud en betaalbaarheid. „Een dagelijks dilemma. Samenwerken en in gesprek blijven met de gemeente, de provincie, met huurdersorganisaties en met je huurders, dat is van groot belang. Gelukkig is de koopkracht voor hen meer versterkt dan de huurverhoging de laatste jaren. Maar er komen momenten dat dat niet meer zo is. Hoe daarmee om te gaan levert soms buikpijn op.”

Sociale voorraad Losser en Haaksbergen

Rink schaart zich achter de wens die de Enschedese stadsbouwmeester Jessica Hammarlund Bergmann recent uitsprak in deze krant. Dat de regio meer moet samenwerken en de pijn moet verdelen, om groei mogelijk te maken. „De fair share. Dat vind ik een spannende de komende periode”, zegt Rink.

„Maar hoe mooi zou het zijn als omliggende gemeenten van Enschede in een deel van de behoefte tot voldoende sociale nieuwbouw kunnen voorzien? Het mooie is dat je in Losser en Haaksbergen bijvoorbeeld ziet dat er stevig wordt ingezet op het toevoegen van sociale voorraad. Die gesprekken over hoe kunnen we elkaar als gemeenten helpen en ontzien worden in de provincie en in Twente gevoerd.”

De directeur-bestuurder van Domijn hoopt dat de regio er de komende jaren in slaagt om wijkgerichter te kijken naar wat nodig is. En meer in te zetten op ontmoeting. Essentieel daarin noemt hij, zo richting de verkiezingen, stabiliteit vanuit Den Haag.

Plotselinge huurbevriezing

„We zijn zelfkritisch. Ook als corporaties hebben we te weinig gebouwd, wat er mede voor zorgde we nu een wooncrisis hebben. Maar als je ziet hoe volatiel het beleid was, neem nou het effect van de plotselinge huurbevriezing in mei, ook al ging die niet door. Collega’s liepen hier echt verslagen rond. Het moet vooraf duidelijk zijn wat consequenties van een maatregel zijn. Dat was toen niet het geval.”

Wat Rink ermee probeert te zeggen: het woondossier snakt naar een stabiele koers. „Wat de keuze of kleur ook is, zorg niet dat we over een paar jaar weer helemaal de andere kant op moeten.”

Hij noemt de salderingsregeling die in 2027 stopt als voorbeeld. „Wij hebben nu huurders die vragen of we de panelen van het dak willen halen. Ik ben gelukkig dat alle partijen wonen in het verkiezingsprogramma op één of twee hebben staan, dus de aandacht is er. Laat er een mooie mix aan oplossingen komen, waarmee we gezamenlijk jaren vooruit kunnen.”